Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten zeigen seit Jahren eine bemerkenswerte Dynamik. Trotz Schwankungen und Phasen des Preisrückgangs verzeichnen Metropolregionen kontinuierlich steigende Werte, was potenzielle Käufer vor Herausforderungen stellt. Ein Zusammenspiel aus demografischen Entwicklungen, begrenztem Wohnraum, Baukostensteigerungen und Niedrigzinsphasen prägt den Markt. Die hohe Nachfrage insbesondere nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern trifft auf ein vergleichsweise knappes Angebot, was den Preisanstieg antreibt. Verschiedene Akteure wie ImmobilienScout24, Engel & Völkers und Sparkasse bieten Einblicke in die komplexe Marktstruktur und die Prognosen für die kommenden Jahre. Gleichzeitig wirken regulatorische Faktoren und infrastrukturelle Entwicklungen auf die Preisentwicklung ein.
Im Jahr 2025 dominieren mehrere Einflussgrößen die Diskussion über den Immobilienmarkt: die Rückkehr höherer Bauzinsen nach Jahren günstiger Finanzierungsbedingungen, die spürbare Verknappung von Bauland und die wirtschaftlichen Auswirkungen gestiegener Baukosten. Unternehmen wie Vonovia und Deutsche Wohnen reagieren mit angepassten Strategien auf diese Herausforderungen. Während in einigen Regionen die Preise stagnieren oder leicht sinken, steigt die Nachfrage in Ballungszentren weiter ungebrochen. Diese Tendenz macht eine Immobilieninvestition in beliebten Städten weiterhin attraktiv, auch wenn höhere Zinsen und Baukosten die Kaufentscheidungen beeinflussen.
In diesem komplexen Umfeld werfen Experten und Marktbeobachter Fragen auf, wie die langfristige Entwicklung der Immobilienpreise aussieht und welche Faktoren den Markt nachhaltig prägen. Dabei ist das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und gesellschaftlichen Trends essentiell, um die fortwährende Steigung der Immobilienpreise zu verstehen.
Steigende Bauzinsen und ihre Auswirkung auf den Immobilienmarkt in deutschen Großstädten
Nach Jahren historisch niedriger Zinsen erleben Käufer in deutschen Großstädten seit einigen Jahren einen deutlichen Anstieg der Bauzinsen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre Leitzinsen in einem intensiven Kampf gegen die Inflation rasch erhöht. Dies beendete die fast 14-jährige Niedrigzinsphase und beeinflusst maßgeblich die Baufinanzierungskosten.
Beispielsweise stiegen die Bauzinsen für Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung von etwa 1 % Anfang 2022 auf Werte über 3 %. Eine standardisierte Beispielrechnung von Dr. Klein verdeutlicht den Kostenanstieg:
- Darlehensbetrag: 300.000 Euro
- Zinsbindung: 10 Jahre
- Tilgungssatz: 2 %
Die monatliche Rate lag im Oktober 2021 noch bei ungefähr 810 Euro, während sie ein Jahr später auf fast 1.500 Euro anstieg. Diese Kostensteigerung führt zu einer veränderten Nachfrage, da sich viele Käufer die monatlichen Belastungen schwerer leisten können.
Allerdings sind die Bauzinsen im Jahresverlauf 2025 seit März stabil oder sogar leicht rückläufig geblieben. Dies bietet einigen Käufern eine gewisse Planungssicherheit. Die Prognose von Experten, etwa von der Sparkasse, geht derzeit von einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen auf diesem Niveau aus.
| Zeitpunkt | Bauzinsen (10 Jahre Zinsbindung) | Monatliche Rate bei 300.000 € Kredit |
|---|---|---|
| Oktober 2021 | ~1 % | 810 € |
| Oktober 2022 | über 3 % | 1.500 € |
| März 2025 | ca. 3,24 % | ca. 1.510 € |
ImmobilienScout24 und andere Plattformen beobachten, dass trotz der höheren Zinskosten die Immobilienpreise in top-lokalen Lagen stabil bleiben oder sogar weiter steigen. Grund dafür ist der anhaltende Nachfragedruck, der durch Faktoren wie den Wunsch nach Wohneigentum und den Mangel an attraktivem Neubau verstärkt wird.
- Steigende Bauzinsen verteuern die Finanzierung
- Nachfrage bleibt trotz höherer Zinsen hoch
- Preise in den begehrten Großstadtlagen stabil oder steigend
- Planungssicherheit durch Seitwärtsbewegung der Zinsen
Bau- und Materialkosten als Preistreiber bei Immobilien in Metropolregionen
Ein wesentlicher Faktor für die steigenden Immobilienpreise ist die kontinuierliche Erhöhung der Bau- und Materialkosten. Insbesondere seit dem Krieg in der Ukraine haben sich Preise für Baustoffe wie Stahl, Glas und andere energiereiche Materialien deutlich verteuert. Hohe Energiepreise in Deutschland schlagen zusätzlich auf die Herstellungskosten durch.
Folgende Einflüsse steigern die Baukosten:
- Preissteigerungen bei Baumaterialien seit 2020 um bis zu 36 %
- Erhöhte Anforderungen durch neue Baustandards und EU-Richtlinien
- Fachkräftemangel auf Baustellen verlangsamt Bauprozesse
- Regulatorische Vorgaben mit bis zu 20.000 Vorschriften erhöhen Komplexität
Die Folge: Projekte, die vor der Krise wirtschaftlich machbar waren, müssen heute mit deutlich höheren Quadratmetermieten kalkuliert werden. Carolin Hegenbarth vom Immobilienverband IVD erklärt: „Ein Bauvorhaben, das früher bei 15 Euro pro Quadratmeter rentabel war, erfordert heute Mieten von 24 bis 25 Euro.“
Immobilienunternehmen wie Vonovia haben auf diese Herausforderungen reagiert, indem sie Neubauvorhaben zunächst aussetzten oder auf Eis legten, da die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte derzeit nicht gegeben ist.
| Faktor | Auswirkung |
|---|---|
| Baustoffpreise | +36 % seit Frühjahr 2020 |
| Regulatorische Anforderungen | +33 % der Baukostensteigerung seit 2000 |
| Fachkräftemangel | Verzögerung und erhöhte Kosten |
| Neue Bauvorschriften | Komplexität und langsamere Bauabwicklung |
Besonders betroffen sind dabei wachstumsstarke Städte wie Berlin, München und Hamburg, wo die Nachfrage groß ist und das Angebot häufig durch lange Bauzeiten zusätzlich verknappt wird. Ein Blick auf Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen, zeigt deutlich, wie stark diese Entwicklungen zur Preissteigerung beitragen.
Wohnraummangel und Baulandknappheit als Schlüssel zur Preisentwicklung
Ein wesentlicher Grund für die anhaltend steigenden Immobilienpreise ist das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in deutschen Großstädten. Die bundesweite Wohnungsknappheit ist mit geschätzten 700.000 fehlenden Wohnungen aktuell die größte seit zwei Jahrzehnten.
Besonders in Ballungszentren wie München, Frankfurt, Stuttgart und Berlin ist Leerstand praktisch nicht vorhanden. Mehrere Faktoren verschärfen die Lage:
- Zuzug ausländischer Arbeitskräfte und Binnenmigration erhöhen die Nachfrage
- Wachsender Anteil von Single-Haushalten mit größerem Wohnflächenbedarf
- Stagnierende Bautätigkeit: Bauanträge gingen 2023 um fast ein Drittel zurück
- Ökologisch motivierte Einschränkungen bei der Freigabe von Bauland
Ein weiterer Stolperstein ist die Baulandverknappung, die durch ökologische Überlegungen und politische Rahmenbedingungen bedingt ist. Obwohl Deutschland theoretisch über rund 99.000 Hektar Baufläche verfügt, befindet sich ein großer Teil davon nicht in den wirtschaftlich bedeutenden Regionen. Der Mangel an baureifen Grundstücken in Metropolregionen treibt die Preise weiter in die Höhe. In Städten mit über 500.000 Einwohnern haben sich die Preise für Bauland zwischen 2009 und 2021 um etwa 370 % erhöht.
| Region | Preissteigerung Bauland (2009-2021) | Preis für Bauland |
|---|---|---|
| Großstädte (>500.000 Einwohner) | +370 % | bis zu 20-fach teurer als in Gemeinden |
| Kleine Gemeinden | +80 % | deutlich günstiger |
Die Folgen dieser Verknappung sind spürbar: Während die Nachfrage in den Städten steigt, könnten auf dem Land bis 2030 laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis zu drei Millionen Wohnungen leerstehen.
Weitere Hintergründe zum Thema Wohnraummangel und seine Auswirkungen finden Sie unter Immobilienblase erkennen.
Preisentwicklung in Metropolregionen: Wo ist der Immobilienmarkt besonders angespannt?
Die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser steigen in fast allen großen Metropolregionen Deutschlands weiter an. Betrachtet man das erste Quartal 2025, so zeigen sich folgende Entwicklungen:
| Metropolregion | Preisanstieg Eigentumswohnungen (Vorjahresquartal) | Preisanstieg Ein-/Zweifamilienhäuser (Vorjahresquartal) | Niedrigster Verkaufspreis Eigentumswohnungen (€/m²) | Niedrigster Verkaufspreis Ein-/Zweifamilienhäuser (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Dortmund | +9,47 % | +0,61 % | 612 € | 613 € |
| Hannover | +7,74 % | +1,55 % | 667 € | 511 € |
| Dresden | +6,52 % | +4,98 % | 886 € | 513 € |
| Frankfurt | +6,25 % | +3,14 % | 1.333 € | 575 € |
| Berlin | +0,55 % | +1,56 % | 602 € | 660 € |
| Hamburg | +5,09 % | +3,28 % | 1.333 € | 502 € |
| München | +4,02 % | +0,20 % | 2.308 € | 741 € |
In vielen der genannten Städte sind Anbieter wie Engel & Völkers, RE/MAX Deutschland und Aengevelt aktiv, die ihre Kunden über Marktentwicklungen und Chancen informieren. Interessant ist hierbei, dass trotz des hohen Preisniveaus in Metropolen vereinzelt Stadtviertel existieren, die noch deutlich günstigere Kaufoptionen bieten. Das Suchen von Immobilien in Randgebieten kann somit zu erheblichen Einsparungen führen.
- Preisanstiege bei Eigentumswohnungen bis zu über 9 % in einigen Regionen
- Moderate Anstiege oder Stagnation bei Ein-/Zweifamilienhäusern
- Große regionale Unterschiede in den niedrigsten Verkaufspreisen
- Attraktive Kaufgelegenheiten in weniger beliebten Vierteln vorhanden
Langfristige Perspektiven und Einfluss sozialer sowie wirtschaftlicher Faktoren auf die Immobilienpreise
Die Immobilienpreise in Großstädten werden nicht nur von kurzfristigen Faktoren wie Bauzinsen oder Materialkosten bestimmt, sondern unterliegen auch langfristigen Trends und gesellschaftlichen Entwicklungen. Prognosen von Institutionen wie der Postbank gehen davon aus, dass die Preise bis 2035 in den meisten Kernregionen weiter steigen werden, besonders in Süddeutschland sowie den Metropolregionen Hamburg und Berlin.
Bedeutende Einflussgrößen der langfristigen Preisentwicklung sind unter anderem:
- Steigende Bevölkerungszahlen und Urbanisierung
- Hohe Nachfrage nach Wohneigentum und stabile Kaufkraft
- Verlangsamtes Bautempo infolge Fachkräftemangel und Lieferkettenproblemen
- Erhöhter Zuzug durch Arbeitsmigration nach der Pandemie
- Steigende Anforderungen und Regulierungen im Bauwesen
Während in westlichen Regionen und Großstädten Durchschnittspreise weiterhin anziehen, wird für bestimmte ostdeutsche Regionen ein Rückgang prognostiziert. Ausnahmen bilden hier Städte mit besonderem Standortvorteil wie Leipzig oder Potsdam.
Experten wie Michael Voigtländer vom IW weisen darauf hin, dass der Immobilienmarkt zyklisch ist, jedoch die grundlegenden Knappheiten und Nachfragetrends Preisanstiege auf längere Sicht begünstigen. Infolgedessen bleiben Plattformen wie Zillow Deutschland und Colliers International ein wichtiger Anlaufpunkt für Analysen und Marktinformationen.
| Großstadt | Jährliche Preissteigerung (%) 2021–2035 |
|---|---|
| München | 1,84 |
| Frankfurt am Main | 1,67 |
| Köln | 1,43 |
| Berlin | 1,31 |
| Düsseldorf | 0,80 |
| Stuttgart | 0,73 |
| Hamburg | 0,43 |
Wer jetzt eine Immobilie erwerben möchte, sollte folgende Aspekte bedenken:
- Die Bauzinsen sind derzeit stabil, könnten aber in Zukunft steigen.
- Die Nachfrage in beliebten Lagen bleibt hoch, was Preisanstiege fördert.
- Alternative Standorte außerhalb der Großstädte bieten oft bessere Einstiegspreise.
- Die langfristige Investition in Immobilien bleibt trotz der hohen Kosten attraktiv.
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Immobilienpreise in deutschen Großstädten
- Warum steigen die Immobilienpreise trotz höherer Bauzinsen?
Die steigenden Bauzinsen erhöhen zwar die Finanzierungskosten, jedoch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in den Großstädten hoch bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Dies führt zu stabilen oder steigenden Preisen. - Welche Rolle spielt das Bauland bei der Preisentwicklung?
Bauland ist in vielen Städten knapp und teuer, was die Neubauaktivitäten einschränkt und die Preise für bestehende Immobilien nach oben treibt. - Wie wirken sich höhere Baukosten auf den Immobilienmarkt aus?
Erhöhte Baukosten erhöhen die Herstellungskosten neuer Immobilien, die wiederum auf den Verkaufspreis und die Mieten durchschlagen. - Gibt es Regionen in Deutschland mit fallenden Immobilienpreisen?
Ja, insbesondere in einigen ostdeutschen Regionen außer beliebten Städten wie Leipzig oder Berlin sinken die Preise tendenziell. - Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?
Für Käufer mit finanzieller Planungssicherheit kann der derzeitige stabile Zinsstand vorteilhaft sein. Verzögerungen bringen oft keine deutlich niedrigeren Preise oder Zinsen.
